Anualmente, Warren Buffett reúne os acionistas da Berkshire Hathaway em um grande estádio para explicar suas estratégias de investimento. Trechos da carta de 2011 do investidor americano podem nos ajudar em nossos investimentos no Brasil, especialmente no setor imobiliário.
As ações das imobiliárias brasileiras têm sofrido bastante nos últimos tempos. O mau desempenho não se deve a falta de demanda por novas residências, mas a problemas na condução das obras. O problema está todo do lado da oferta. Primeiro, o crescimento vertiginoso de novos projetos gerou inflação de custos – materiais de construção e terrenos – o que contribuiu para derrubar as margens. Segundo, a diversificação geográfica produziu incremento das despesas gerais e administrativas. Terceiro, o aumento do número de canteiros incentivou a terceirização da construção, prejudicando o controle das obras e reduzindo a eficiência. Quarto, o exagerado número de novos projetos em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro gerou atrasos na concessão das licenças. Quinto, com atraso na entrega das unidades, as incorporadoras não conseguiram repassar os mutuários aos bancos, o que prejudicou o capital de giro e, como consequência, a geração de caixa.
Por sua vez, os consumidores continuam ávidos por novas residências. A redução das taxas de juros, o incremento da renda real e o baixo desemprego aumentaram a confiança dos consumidores, impulsionando o crédito. Com mais financiamento – privado e público (Minha Casa, Minha Vida), clientes, antes alijados, são incorporados ao mercado. O universo de potenciais consumidores aumenta. É verdade que, com o aumento do preço dos imóveis nos últimos anos, a velocidade de vendas deve se reduzir. Porém, o mais importante é que a demanda reprimida continua presente.
Outro ponto a se destacar é o papel dos bancos. Temos acompanhado a cruzada do governo federal para reduzir o spread bancário (diferença entre o custo de captação e o custo do empréstimo). Mas o spread bancário não é um problema para o financiamento imobiliário, pois ele sempre foi baixo nesse segmento. Além disso, embora se fale do maior conservadorismo na concessão de crédito devido ao aumento da inadimplência, isso não tem ocorrido no financiamento imobiliário, mas em outras categorias como a de crédito pessoal, por exemplo. O comportamento dos bancos privados tem sido exemplar. Logo, financiamento imobiliário há.
Depois de quatro parágrafos o leitor deve estar encafifado, intrigado: mas o que esse cenário tem a ver com a carta aos investidores de Warren Buffet? Respondo. Ele, como adepto da estratégia de adquirir bons ativos a preços depreciados, viu boa oportunidade nas ações das construtoras americanas após a crise do subprime em 2008. A recuperação do setor nos Estados Unidos tem sido lenta em decorrência da queda da renda, do alto nível do desemprego e da sobreoferta do estoque de imóveis. Contudo, segundo ele, o número de novas unidades lançadas tem sido inferior ao número de famílias sendo formadas. Com isso, quando o estoque atual se reduzir e a confiança do consumidor retornar, as ações do setor tendem a se recuperar.
No segundo semestre, diversas incorporadoras brasileiras revisaram seus orçamentos, o que acarretou forte queda da margem bruta no trimestre (para entender o efeito contábil da revisão do orçamento no trimestre da atualização e nos posteriores, veja “O impacto do estouro do orçamento na margem das incorporadoras”. Por outro lado, essa revisão, aliada à redução das estimativas oficiais de lançamentos, pode desanuviar o cenário para as construtoras. A Vinci Partners, antiga controladora da PDG (PDGR3), acaba de retornar ao comando da empresa. Talvez ela tenha um pensamento similar ao de Buffet: o pior já passou. A conferir.